税务部门来收土地出让金=土地财政终结+房地产税加速？
来源:
|
作者:张天昊鹏
|
发布时间: 2021-06-21
|
1035 次浏览
|
分享到:
若“房地产税”有一天真的“来了”，高净值人士还需要思考的是自己百年之后房产传承给后代之后，后代是否有钱能够付房产税？在国外发达国家就存在高净值人士将房产传承给后代后后代无力支付房产税、遗产税而被迫将房产出售的情况。所以，所有的传承，都需要提前规划与安排，从而给后代一个最好的未来。
2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委联合发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）。其中的这一点引发了社会的广泛讨论：“为了贯彻落实党中央、国务院关于政府非税收入征管职责划转税务部门的有关部署和要求，决定将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。”此《通知》一出引发社会各界的广泛讨论，有人说《通知》的出现代表了“土地财政”的终结加上房地产税的加速，但事实是否真的如此？
《通知》带来的变化
变化一：中央政府对土地出让金的掌控更大
在《通知》发布之前，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》，由财政部门负责土地出让收支管理和征收管理，由国土资源管理部门具体负责土地出让收入征收工作。而在《通知》之后，土地出让收入的征收工作由国土资源管理部门改为税务部门。通俗的理解，今后卖地的钱不再由地方独立收取，而是由作为中央直管的税务部门统一收取。而根据《土地管理法》第五十五条，土地出让金中央与地方按照30%：70%的比例分成，中央获得30%，地方政府获得70%，由中央直管的税务部门统一收取使得中央政府对土地出让金的掌控更大并在理论上就减少了地方政府少报土地出让金的可能。
变化二：对于拖欠土地出让金的行为未来也会逐渐减少
相比于国土资源部门，税务部门在征缴税款时有更多资源来征收土地出让金。比如，税务部门有权通过扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款，或者书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款等方式来强制执行应征款项。而之前的国土资源部门本身是没有上述强制执行的权限。从而减少了拖欠土地出让金的行为。
变化三、土地出让金返还的操作将减少
在《通知》颁布之前，一些地方政府为了支持作为地方政府投融资平台的城投公司发展，往往先让城投公司拍下土地，再通过各种方式将土地出让金返还给城投公司，从而虚增城投公司的资产从而帮助城投公司对外举债。由中央直管的税务部门征收土地出让金之后，未来地方政府再进行此类返还操作难度会增加。
《通知》带来的不变之处
地方政府的土地收入分成并未减少
有评论认为《通知》的颁布会“终结”地方政府的土地财政。但《通知》第八条明确指出：“四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。”可见，此次的《通知》并不能终结地方政府的土地财政，土地财政的终结还需其他措施。
房地产税的焦虑
此次《通知》一出就有不少的自媒体渲染此举是属于房地产税征收的前兆，但通过上述的分析我们可以看出此次变革和房地产税本身关系不大，更多的是与地方政府有关。但不能否认的是房地产税到来的脚步确实在加快。根据官方的表述，房地产税的表述，2018年是“稳妥推进”；2019是“稳步推进”；2020年5月又变成了“稳妥推进”；但2020年12月房地产税的表述突然变成了“积极稳妥推进”。在这节奏之下，2021年5月抛弃了原来的“立法先行”，改为“先行先试”，可见房地产税确实在加速推进。
在这种背景下，高净值人士可以提前进行筹划，比如考虑是否降低在房地产方面的投资杠杆等。此外，若“房地产税”有一天真的“来了”，高净值人士还需要思考的是自己百年之后房产传承给后代之后，后代是否有钱能够付房产税？在国外发达国家就存在高净值人士将房产传承给后代后后代无力支付房产税、遗产税而被迫将房产出售的情况。所以，所有的传承，都需要提前规划与安排，从而给后代一个最好的未来。
文/承以信律师事务所张天昊鹏
