前言
2024年12月，不动产信托财产登记规定在北京率先试行，试行期一年。
不动产信托财产登记规定的全称为《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，是我国《信托法》施行二十几年来，信托业主管部门和不动产确权登记部门首次就不动产信托登记制度缺位所提出的解决方案。
有鉴于此，本文将立足于我国不动产信托业务的长足发展，先行介绍不动产信托的内涵和发展现状，然后阐释不动产信托财产登记规定的具体内容和积极意义，进而结合我国不动产信托业务的实务问题，对完善和促进我国不动产信托业务作出殷切展望。
第一部分 不动产信托的内涵和发展现状
一、不动产信托的内涵
根据《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（以下简称为“《通知》”）第一条之规定，不动产信托的定义如下：
“不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务”。
关于不动产信托的上述定义，有必要作出说明的是：
根据我国《不动产登记暂行条例》及相关规定，“不动产”一词的涵摄范围十分广泛。不仅包括土地、海域以及房屋、林木等定着物，还包括土地使用权、海域使用权等权利。
虽然“不动产”一词含义丰富，但是在不动产信托的语境下，基于信托财富管理功能定位和不动产物权法律规定，实务中以不动产设立信托的，置入不动产信托的财产主要是具有长期保值增值能力的城市房屋及其相关权利。
二、不动产信托的发展现状
自古以来，中国人便对土地和房屋具有特殊感情，中国老百姓喜欢将房屋作为个人和家庭的财富象征。
有力的印证可见于《2018中国城市家庭财富健康报告》，该报告指出：在中国家庭的总资产中，房产的价值占比非常高，比例超过七成。
对于我国超高净值家庭来说，即便其拥有的财富类型较普通家庭更为多样，但是房产的价值占比依然不容小觑。并且，超高净值家庭拥有的房产更具有市场稀缺性，表现形式多为城市烫金地段的独栋别墅、花园洋房和奢华大平层，这导致许多超高净值家庭相较于出售房产变现，更希望将该些具有市场稀缺性的房产做长期传承安排。
在此背景下，不动产信托能够依托信托工具自身蕴含的财产保护和传承功能，跃升成为超高净值家庭房产传承规划的主要选择。
以笔者所在的上海承以信律师事务所为例，本所接到许多有关超高净值家庭设立不动产信托的咨询案件。虽然涉及不动产信托的咨询量很多，但是受制于不动产信托的配套制度迟迟未出台，导致实务中能够落地的不动产信托业务寥寥无几。
因此，相较于国内较为成熟的现金信托和保险金信托，我国不动产信托发展现状较为滞后，无法真正满足超高净值客户房产传承规划。不过，《通知》一文的出台，标志着不动产信托的发展将获良机。那么，《通知》聚焦了什么不动产信托实务难点问题，又提出了何种解决办法？下文将展开具体分析。
第二部分 《通知》聚焦的不动产信托登记问题
前文已经指出，受制于不动产信托的配套制度迟迟未出台，导致目前不动产信托业务很难落地。而《通知》正是聚焦于配套制度的核心难题——办理不动产信托登记，基于此，本部分将首先阐述不动产信托登记问题的由来，然后介绍《通知》提出的解决方案，以供参考为盼。
一、不动产信托登记问题的由来
我国《信托法》第10条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”
由此可见，我国《信托法》就不动产设立信托采取的是“登记生效主义”。
进一步来说，在设立信托环节，信托委托人将其拥有的财产权委托给信托受托人的过程中，所涉财产转移事项依据相关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应在完成信托登记之后，信托才能合法有效。
虽然信托登记制度及其适用范围明文规定于我国《信托法》中，但我国政府部门迟迟没有出台配套办法。在立法与执法存有出入的背景下，为弥补不动产信托财产登记制度的缺位，实务中出现信托机构和不动产登记机构个案交流的情况，个案交流的重点便是尝试通过办理不动产物权变更登记，来完成信托财产的公示。
那么，个案交流的结果如何呢？
从目前获悉的实例来看，由于我国《不动产登记暂行条例》未将设立信托作为办理不动产物权变更登记的法定事由，因此不动产登记机构不支持以设立信托为由，办理不动产物权变更登记。
如执意为设立信托办理不动产物权变更登记的，只能效仿“不动产交易过户”的处理办法。具体而言，有以下两种操作方式：
第一，直接购置模式。
在直接购置模式下，信托委托人先投入资金设立现金信托，然后用信托资金购买不动产，以此将不动产持有人变更为信托机构。
第二，设置特殊目的公司模式。
在设置特殊目的公司模式下，信托委托人先投入资金设立现金信托，然后分为两种实施路径：
其一，信托委托人以不动产作为出资自行设立特殊目的公司，然后用信托资金购买特殊目的公司股权；
其二，用信托资金投资设立特殊目的公司后，特殊目的公司购买不动产。
需要指出的是，无论是直接购置模式还是设置特殊目的公司模式，由于实质均为“不动产交易过户”，因此整体税负较为沉重，所涉税种可能包括契税、增值税及附加、印花税和个人所得税。碍于高昂的税费成本，不少希冀设立不动产信托的潜在客户只能望而却步。
二、《通知》提出的解决方案
为解决上述不动产信托财产登记制度的缺位，《通知》以北京为试点地区，就不动产信托财产登记问题，提供了下述解决办法：
“北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的，在办理不动产信托登记时，不动产登记机构应当根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件、中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注‘不动产信托财产，信托产品名称：XXX’。”
上述解决办法无疑对发展北京不动产信托业务具有积极的指导意义，是我国《信托法》自2001年施行以来，政府部门首次就“以信托为由办理不动产转移登记”提供的具体办事依据。
特别需要指出的是，在《通知》一文中，明确提出：办理不动产信托登记的完税依据为“契税完税（或减免税）凭证”。
这意味着，办理不动产信托登记，可以采取“不动产非交易过户”的方法，类似于直系亲属不动产赠与。“不动产非交易过户”所涉税费成本较低，通常仅涉及契税、印花税，这将使设立不动产信托的整体税负保持在较低水平。
第三部分 我国不动产信托业务的前景展望
近年来，北京、上海等中国核心城市正奋力建设成为具有全球重要影响力的国际金融中心。在建设过程中，大力发展财富管理业务意义重大。财富管理业务所涉财富规划、家族传承、税务安排等多个方面，都将助力中国核心城市提升在国际金融体系下的竞争力。
在财富管理领域，信托凭借其财富传承、风险隔离、税务筹划等多方面优势，令其深受超高净值客户的青睐，成为财富管理的重要工具。《通知》一文的颁布，也从侧面印证：北京在奋力建成国际金融中心的过程中，对于信托业务成熟稳步发展给予了高度重视。
需要指出的是，在发展我国信托业务的过程中，有鉴于不动产在我国居民财富的价值占比，可以认为不动产信托的发展潜能巨大。
不过，如要实质性推动不动产信托业务在全国范围内的蓬勃发展，除将《通知》提出的不动产信托财产登记办法进一步完善且逐步推广至其他城市以外，还有其他实务问题亟待政府部门发力解决。
进一步来说，结合笔者实务经验，政府部门紧要完善之处，包括城市住宅持有人资质和不动产信托税收制度。
一、城市住宅持有人资质
目前，我国不少核心城市仅允许符合购房资质的个人持有当地住宅，这导致当地住宅无法由信托机构持有，致使将当地住宅装入不动产信托成为无法完成的事项。
有鉴于此，政府部门应当允许，在设立不动产信托的背景下，城市住宅可由信托机构持有。
二、不动产信托税收制度
虽然《通知》一文已然关注到不动产信托设立阶段的税负问题，但是不动产信托运行阶段和终止阶段的税负问题依然不容忽视。
在不动产信托运行阶段，不动产由信托机构作为信托受托人持有，此时不动产的收益将主要来自于出租收入，不动产出租将涉及增值税及附加、房产税、印花税和企业所得税等。
在不动产信托终止阶段，如需将不动产转让给受益人或者委托人指定的人，不动产转让将涉及增值税及附加、企业所得税、契税、印花税等。
有鉴于此，相关政府部门应当整体把握不动产信托从设立、运行到终止的各阶段税负成本，以优化不动产信托的整体税负为目标，出台相关税费优惠政策，以促进不动产信托的业务发展。
